Rynek nieruchomości off-plan daje dostęp do projektów jeszcze przed ukończeniem budowy, często z elastycznym planem płatności i możliwością wyboru nieruchomości na wczesnym etapie sprzedaży. Duża liczba nowych inwestycji oznacza jednak, że nie każdy projekt jest równie dobrym wyborem.

Efektowna wizualizacja, rozpoznawalny deweloper czy deklarowany wysoki ROI mogą przyciągać uwagę, ale dla nas nie są wystarczającym powodem do rekomendacji nieruchomości.

W Gregorek Real Estate selekcję zaczynamy od czegoś innego: celu Klienta, analizy projektu oraz realiów konkretnego rynku.

‍

‍

Spis treści:

1. Od czego zaczynamy wybór nieruchomości off-plan?
2. Deweloper, projekt i jego status
3. Dubaj – DLD, RERA i rachunek escrow
4. Oman – status projektu i Integrated Tourism Complexes
5. Lokalizacja to coś więcej niż adres
6. Cena i plan płatności
7. Potencjał najmu i odsprzedaży
8. Architektura ma znaczenie, ale nie decyduje sama
9. Jak projekt trafia do naszej selekcji?
10. Q&A – najczęściej zadawane pytania

‍

Od czego zaczynamy wybór nieruchomości off-plan?

‍

Nie istnieje jedna nieruchomość odpowiednia dla każdego inwestora.

Inaczej patrzymy na projekt kupowany z myślą o najmie, inaczej na second home, a jeszcze inaczej na nieruchomość, którą Klient rozważa jako długoterminowe ulokowanie kapitału lub potencjalną odsprzedaż w przyszłości.

Dlatego przed przedstawieniem konkretnych projektów określamy m.in. budżet, horyzont inwestycyjny, preferowaną lokalizację, sposób finansowania oraz planowane wykorzystanie nieruchomości.

Dopiero wtedy możemy odpowiedzieć na najważniejsze pytanie: czy dany projekt rzeczywiście odpowiada potrzebom konkretnego Klienta?

‍

Deweloper, projekt i jego status

‍

Przy zakupie off-plan analizujemy nie tylko samą nieruchomość, ale również dewelopera stojącego za projektem.

Bierzemy pod uwagę jego doświadczenie, wcześniejsze realizacje, jakość ukończonych inwestycji oraz historię realizacji projektów.

Równie ważne jest dla nas formalne i regulacyjne otoczenie konkretnej inwestycji. Projekt off-plan powinien być oceniany nie tylko przez pryzmat tego, jak wygląda na materiałach sprzedażowych, ale również przez dostępne dane, dokumentację i status formalny.

Dubaj – DLD, RERA i rachunek escrow

‍

W Dubaju rynek nieruchomości jest regulowany przez Dubai Land Department (DLD) oraz działającą w jego strukturze Real Estate Regulatory Agency (RERA).

Przy projektach off-plan weryfikujemy dostępne informacje dotyczące m.in. rejestracji projektu, jego statusu i etapu realizacji oraz rachunku escrow przypisanego do konkretnej inwestycji.

Rachunek escrow jest jednym z elementów systemu ochrony środków nabywców projektów off-plan. Zasady jego funkcjonowania wynikają z regulacji obowiązujących na rynku nieruchomości w Dubaju.

Dlatego analizując projekt, nie opieramy się wyłącznie na materiałach sprzedażowych dewelopera. Sprawdzamy również dostępne dane i informacje pochodzące z oficjalnych źródeł.

‍

Oman – status projektu i Integrated Tourism Complexes

‍

Oman jest odrębnym rynkiem i podlega własnym regulacjom dotyczącym nieruchomości oraz sprzedaży projektów off-plan.

W zależności od charakteru inwestycji analizujemy m.in. status i wymagane licencje projektu, zasady sprzedaży off-plan oraz mechanizmy dotyczące obsługi środków nabywców, w tym rachunki escrow, jeżeli znajdują zastosowanie do danej inwestycji.

W przypadku klientów zagranicznych szczególne znaczenie może mieć również status projektu jako Integrated Tourism Complex (ITC).

Omańskie regulacje przewidują możliwość nabywania nieruchomości przez osoby niebędące obywatelami Omanu w licencjonowanych kompleksach ITC. Dlatego przy projektach kierowanych do międzynarodowych inwestorów status prawny inwestycji jest jednym z elementów naszej analizy.

W przypadku nieruchomości w Omanie sprawdzenie statusu ITC może być jednym z podstawowych etapów weryfikacji możliwości zakupu przez zagranicznego inwestora.

‍

Lokalizacja to coś więcej niż adres

‍

Nawet bardzo dobry projekt może nie być odpowiednią inwestycją, jeśli nie odpowiada charakterowi lokalizacji i przyszłemu rozwojowi danego obszaru.

Analizujemy więc nie tylko to, co znajduje się wokół inwestycji dzisiaj, ale również masterplan i planowany rozwój lokalizacji.

Bierzemy pod uwagę infrastrukturę, komunikację, sąsiednie inwestycje, powstające hotele, obiekty handlowe i rekreacyjne, a także przyszłą podaż podobnych nieruchomości.

Ma to znaczenie zarówno dla potencjalnego rynku najmu, jak i późniejszej płynności nieruchomości.

Dlatego lokalizację oceniamy w szerszym kontekście – nie tylko przez to, co inwestor widzi dzisiaj, ale również przez kierunek rozwoju całego obszaru.

‍

‍

‍

Cena i plan płatności

‍

Sama cena apartamentu niewiele mówi o atrakcyjności inwestycji.

Porównujemy ją z podobnymi projektami w danej lokalizacji i analizujemy m.in. cenę za m² oraz – na rynkach, na których jest to standardem – cenę za sq ft.

Patrzymy również na standard wykończenia, powierzchnię, piętro, widok, części wspólne, udogodnienia oraz to, co rzeczywiście Klient otrzymuje w ramach danej ceny.

Przy off-plan równie istotny jest plan płatności, aktualny etap realizacji oraz przewidywany termin handover, czyli przekazania nieruchomości właścicielowi.

Projekt na bardzo wczesnym etapie budowy ma inną charakterystykę niż inwestycja zbliżająca się do ukończenia. Żaden z tych wariantów nie jest automatycznie lepszy – wszystko zależy od celu i możliwości Klienta.

‍

Potencjał najmu i odsprzedaży

‍

Jeżeli nieruchomość ma pełnić funkcję inwestycyjną, analizujemy również jej potencjalne wykorzystanie po zakupie.

W przypadku najmu znaczenie mają m.in. lokalizacja, profil potencjalnego najemcy, standard projektu, konkurencyjna podaż oraz koszty związane z utrzymaniem nieruchomości.

Podobnie podchodzimy do potencjalnej odsprzedaży.

Rozpoznawalność dewelopera, marka projektu czy wyjątkowa architektura mogą zwiększać jego atrakcyjność, ale nie gwarantują określonego wyniku inwestycyjnego.

Dlatego nie obiecujemy konkretnego ROI ani przyszłego wzrostu wartości. Analizujemy potencjał konkretnego aktywa w oparciu o dostępne dane, charakter projektu i aktualne realia rynku.

‍

Architektura ma znaczenie, ale nie decyduje sama

‍

W segmencie premium design, architektura i jakość projektu mają ogromne znaczenie.

Analizujemy funkcjonalność apartamentów, standard wykończenia, części wspólne, udogodnienia, koncepcję całej inwestycji oraz sposób, w jaki projekt wpisuje się w swoją lokalizację.

Ale nawet najbardziej efektowny render nie zastąpi dobrej lokalizacji, odpowiedniej ceny, jakości dewelopera i właściwego dopasowania inwestycji do Klienta.

Ładna wizualizacja może zainteresować inwestora, ale dopiero analiza całego projektu pozwala ocenić, czy rzeczywiście warto się nim zainteresować.

‍

Jak projekt trafia do naszej selekcji?

‍

Proces można sprowadzić do kilku kluczowych etapów:

rynek → lokalizacja → deweloper → status projektu → dane i dokumentacja → warunki zakupu → potencjał nieruchomości → dopasowanie do Klienta.

Dopiero po przejściu tej analizy projekt może znaleźć się w naszej selekcji.

Samo dodanie inwestycji do oferty Gregorek Real Estate jest już sygnałem, że projekt przeszedł naszą wstępną selekcję i spełnia określone przez nas kryteria jakościowe. Nie oznacza to jednak, że każda nieruchomość znajdująca się w naszej ofercie będzie odpowiednia dla każdego Klienta.

Kolejnym krokiem jest dobór konkretnego projektu i nieruchomości na podstawie indywidualnych potrzeb, budżetu oraz celu inwestycyjnego.

Inwestor zainteresowany przede wszystkim potencjałem turystycznym może zwrócić uwagę na Amazi Hawana Salalah lub DAMAC Islands 2, podczas gdy osoba poszukująca nieruchomości w miejskim otoczeniu może zainteresować się projektem Binghatti City. Każdy z tych projektów odpowiada na nieco inne potrzeby i dlatego nie porównujemy ich wyłącznie przez pryzmat ceny czy deklarowanego ROI.

Naszą rolą nie jest przedstawienie możliwie najdłuższej listy dostępnych projektów.

Chcemy zawęzić rynek do nieruchomości, które rzeczywiście warto wziąć pod uwagę w kontekście konkretnego celu, budżetu i strategii Klienta.

‍

Q&A – najczęściej zadawane pytania

‍

Czym jest nieruchomość off-plan?

‍

Nieruchomość off-plan to nieruchomość kupowana przed ukończeniem budowy. Zakup odbywa się na podstawie dokumentacji projektu i warunków określonych przez dewelopera, a płatności są realizowane zgodnie z ustalonym planem płatności.

‍

Jak sprawdzić projekt off-plan w Dubaju?

‍

Warto zweryfikować m.in. dewelopera, status i rejestrację projektu, dostępne informacje dotyczące jego realizacji oraz rachunku escrow. Jednym z podstawowych oficjalnych źródeł informacji dotyczących rynku nieruchomości w Dubaju jest Dubai Land Department (DLD).

‍

Czym jest rachunek escrow w projekcie off-plan?

‍

To rachunek bankowy przypisany do konkretnego projektu deweloperskiego, funkcjonujący zgodnie z regulacjami właściwymi dla danego rynku. W Dubaju project escrow account stanowi jeden z elementów systemu regulującego realizację i finansowanie projektów off-plan.

‍

Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Omanie?

‍

Możliwość zakupu zależy m.in. od lokalizacji i statusu prawnego nieruchomości. Jednym z istotnych rozwiązań dla zagranicznych nabywców są licencjonowane Integrated Tourism Complexes (ITC), w których omańskie regulacje przewidują możliwość nabywania nieruchomości przez osoby niebędące obywatelami Omanu.

‍

Czy wysoki deklarowany ROI oznacza dobrą inwestycję?

‍

Nie. ROI należy oceniać w kontekście założeń przyjętych do jego wyliczenia, poziomu czynszów, kosztów utrzymania, konkurencyjnej podaży oraz aktualnej sytuacji na danym rynku. Dlatego deklarowany ROI traktujemy jako jeden z elementów analizy, a nie jako gwarancję przyszłego wyniku.

‍

Dlaczego Gregorek Real Estate nie ma w ofercie wszystkich dostępnych projektów?

‍

Liczba dostępnych inwestycji nie jest dla nas najważniejszym kryterium. Najpierw selekcjonujemy projekty pod kątem jakości, lokalizacji, dewelopera, warunków zakupu i potencjału nieruchomości, a następnie dopasowujemy je do konkretnego inwestora.

Dzięki temu klient nie musi analizować setek przypadkowych ofert. Otrzymuje krótszą listę projektów, które warto rozważyć w kontekście jego budżetu, celu i strategii inwestycyjnej.

‍

Oficjalne źródła

‍

Dubai Land Department (DLD)

Rejestracja projektów i project escrow account – DLD

Przepisy i regulacje rynku nieruchomości – DLD

Government of Oman – Real Estate Development Project Licence

Government of Oman – Integrated Tourism Complexes

Ministry of Heritage and Tourism – Laws and Regulations

Nota: Materiał ma charakter ogólny i informacyjny. Nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani gwarancji określonego wyniku inwestycyjnego. Regulacje, warunki projektów i zasady nabywania nieruchomości mogą ulegać zmianom i powinny być każdorazowo weryfikowane w odniesieniu do konkretnej inwestycji i sytuacji nabywcy.

Małgorzata Gregorek

Gregorek Real Estate

‍